همانطور که می دانید یکی از منابع تأمین مالی و در آمد شهرداری ها، دریافت عوارض و مالیات از شهروندان می باشد که از طرف مجلس شورای اسلامی و یا شوراهای شهر و روستا به تصویب می رسد. این عوارض بابت ارایه انواع خدمات شهری از طرف شهرداری به شهروندان می باشد و شامل عوارضی همچون عوارض نوسازی، عوارض انواع بنزین و حمل و نقل مسافر در داخل کشور با وسایل زمینی به استثنای ریلی به استناد قانون مربوطه و بعضی دیگر مانند عوارض مشاغل، قطع درخت، صدور پروانه و… می باشد.حال در صورتیکه در میزان و یا نحوه پرداخت عوارض بین مؤدیان ( اشخاصی که موظف به پرداخت مالیات می باشند) و شهرداری اختلافی پیش بیاید، در این صورت مرجع حل اختلاف بین مؤدی و شهرداری، کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری است که ذیلاً به آن خواهیم پرداخت.

معرفی کمیسیون ماده ۷۷

کمیسیون ماده ۷۷ یک مرجع شبه قضایی است بدین معنا که یک مرجع اداری می باشد که مطابق قانون در سازمان ها و دستگاه های اداری تشکیل می شوند و به برخی دعاوی و شکایات اداری رسیدگی می کنند. این کمیسیون نیز که در راستای اجرای ماده ۷۷ قانون شهرداری ها و در آن تشکیل شده است شخصیتی مستقل از شهرداری دارد و به اختلافات میان مؤدیان و شهرداری در باب عوارض می پردازد.

وظایف و اختیارات/صلاحیت کمیسیون

با عنایت به ماده ۷۷ قانون شهرداری ها و مواد دیگر از جمله ماده ۸ قانون نوسازی و عمران شهری و همچنین ماده ۳۲ آیین نامه مالی شهرداری، می توان رسیدگی به موارد زیر را در صلاحیت این کمیسیون دانست:

1.  رفع اختلاف بین مؤدی و شهرداری در مورد عوارض و بهای خدمات ارایه شده توسط شهرداری و سازمان های وابسته به آن ( ماده ۷۷ قانون شهرداری)
2.  تقسیط بدهی مؤدی: چنانچه مؤدی قادر به پرداخت تمام بدهی خود به طور یکجا نباشد در اینصورت ممکن است بدهی مؤدی برای مدتی که از سه سال تجاوز نکند با بهره متداول بانکی قسط بندی شود. ( ماده ۳۲ آیین نامه مالی شهرداری )

نکته: صرف عدم پرداخت بدهی توسط مؤدی موجب صلاحیت کمیسیون نمی شود زیرا همانطور که در ماده ۷۷ قانون شهرداری ها اشاره شده است، کمیسیون تنها در صورت بروز اختلاف بین شهرداری و مؤدی واجد صلاحیت می شود.

تشریفات و نحوه رسیدگی کمیسیون ماده ۷۷

بطور کلی مراحل تشکیل پرونده و رسیدگی در کمیسیون به ترتیب زیر می باشد:

• شناسایی مؤدی
• محاسبه عوارض
• ابلاغ عوارض به مؤدی
• ارسال پرونده به کمیسیون

در ابتدا کمیسیون بررسی خواهد کرد که آیا وضع عوارضی که مورد اعتراض بوده، قانونی بوده است یا خیر.در صورتی که عوارض را قانونی بداند، سپس نوبت به آن می رسد که میزان عوارض مورد بررسی قرار گیرد و در انتها، رأی کمیسیون صادر خواهد شد که رأی بر طبق قاعده به اکثریت آراء صادر می شود. در صورتیکه اکثریت کمیسیون تشخیص دهند، فرد معترض نیز می تواند در جلسه حضور یابد و اعتراض های خود را به صورت شفاهی بیان کند، در غیر اینصورت اعتراض ها به صورت کتبی بیان می شوند.

اعتراض به آراء کمیسیون ماده۷۷

مطابق ماده۷۷ قانون شهرداری، آرایی که در کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری ها صادر می شود، در دادگاه ها قابل رسیدگی نیستند و اعتراض به این آراء نیز در دیوان عدالت اداری صورت می گیرد.

اجرای آرای کمیسیون ماده ۷۷

اختلافات مؤدی و شهرداری در باب عوارض و رأی صادره از کمیسیون ماده ۷۷ قابل رسیدگی در دادگاه های عمومی نیستند و رأی کمیسیون قطعی است و ابلاغ مفاد اجراییه از طریق دایره اجرای ثبت به متعهد صورت میگیرد. متعهد باید ظرف ۱۰ روز مفاد اجراییه را اجرا کند و اگر خود را قادر به اجرای اجراییه نداند، ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا داده و اگر مالی نداشته باشد نیز باید صراحتاً عنوان کند.

البته شهرداری می تواند قبل از انقضای مدت فوق تقاضای تامین طلب خود را از اموال متعهد بنماید. در اینصورت دایره اجرا، بلافاصله پس از ابلاغ اجراییه معادل موضوع سند لازم الاجرا از اموال متعهد بازداشت می کند. قابل ذکر است مستثنیات دین قابل بازداشت نمی باشد.

قبل از پرداختن به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، ابتدا می بایست توضیح مختصری راجع به ماده ۱۰۰ ارایه داد سپس به بررسی اختیارات و وظایف، تشکیلات و نحوه عملکرد این کمیسیون پرداخت.

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکین املاک و اراضی که قصد انجام عملیات ساختمانی، یا هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی در محدوده شهر یا حریم آن را دارند می بایست قبل از انجام هر عملیاتی از شهرداری پروانه اخذ نمایند. در غیر این صورت شهرداري مي‌تواند از ساخت و ساز ساختمان های بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه بوسيله مأمورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غيرمحصور واقع باشد جلوگيري نماید.

در راستای اجرای ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، کمیسیونی متشکل از نمایندگان وزارت کشور, دادگستری, نماینده شورای اسلامی, نماینده شهرداری، در داخل شهرداری تشکیل شده که وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی و تعیین تکلیف در خصوص این تخلفات را دارد.

کدام تخلفات ساختمانی در صلاحیت کمیسیون می باشد؟

بنای فاقد پروانه: به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از مرجع صدور پروانه باشد بنای فاقد پروانه گفته می شود.
حتی بناهایی هم که مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض را طی نموده باشند و در مرحله شروع به ساخت باشند ولی هنوز پروانه نگرفته باشند نیز بنای فاقد پروانه محسوب و مطابق مقررات مربوط به تخلفات ساختمانی با آن ها برخورد می شود.

تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری: ساختن بناء زاید بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی نیز یکی دیگر از تخلفات ساختمانی می باشد که چنانچه کمیسیون قلع و تخریب بنا را صلاح نداند، رأی به اخذ جریمه می دهد و چنانچه شخص متخلف از پرداخت جریمه خودداری نماید ممکن است کمیسیون بنا به تقاضای مرجع صدور جریمه رأی به تخریب بنا دهد.

عدم احداث پارکینگ: مطابق بند های ذیل ماده ۱۰ قانون شهرداری، عدم احداث پارکینگ در شهر ها تخلف ساختمانی محسوب و قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ می باشد. لیکن در فضاهای خارج از حریم شهر ها به دلیل سکوت قانون تخلف محسوب نمی شود.
در خصوص روستاها با توجه به روند احتمالی تبدیل روستاها به شهر،احداث پارکینگ باید مد نظر قرار گیرد در غیر اینصورت مشمول تخلفات ساختمانی می گردد.

تجاوز به معابر و عدم رعایت اصول فنی: سازندگان ساختمان ها مکلف اند، از تجاوز به حریم معابر و خیابان ها مطابق طرح های مصوب در این زمینه، خودداری نمایند.در غیر اینصورت مرتکب تخلف ساختمانی شده اند.

تخلف مهندس ناظر: مهندس ناظر ساختمان مکلف است بر عملیات ساختمان سازی از لحاظ انطباق آن با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبه فنی ضمیمه آن نظارت کرده و در پایان کار نیز گواهی فنی صادر نماید. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به مرجع صدور پروانه اعلام نکندو موضوع منتهی به طرح در کمیسیون و صدور رأی به جریمه یا تخریب ساختمان گردد، مرجع صدور پروانه مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمانی، نطام فنی روستایی و بنیاد مسکن منعکس نماید.بنیاد مسکن موضوع را در کمیسیون متشکل از نماینده راه و شهرسازی، رییس بنیاد مسکن شهرستان، نماینده تام الاختیار فرماندار و نماینده نظام مهندسی مطرح و در صورت تایید اهمال مهندس ناظر به مراجع مربوطه برای اتخاذ تصمیم مناسب ارسال می گردد.

احداث ساختمان مغایر با کاربری: اساساً برای هر ملکی کاربری خاصی تعیین شده است مثلا برای دفتر وکالت، مطب، دفتر رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه رسمی و.. حال چنانچه بنا در جهت مغایر با کاربری تعیین شده برای آن احداث شود از مصادیق تغییر کاربری محاسبه و قابل طرح در کمیسیون مربوطه می باشد.

تخلف تراکم ساختمانی: مرجع صدور پروانه بعد از اخذ جریمه می بایست گواهی پایان ساخت را صادر نماید. زمانیکه مرجع صدور پروانه حکم صادره درباره جریمه را به اجرا گذارد احداث بنای مازاد که قبل از آن غیر مجاز محسوب می شده مجاز شناخته می شود.

عدم استحکام بنا: درصورتی که بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد ولی به لحاظ فنی قابل رفع نقص باشد کمیسیون رأی به رفع نقص می دهد ولی چنانچه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم سازی نباشد رأی قلع بنا صادر می شود و کمیسیون نمی تواند در چنین مواردی با صدور رأی جریمه موجبات بنای ساختمان غیر مستحکم را که خطر آفرین است فراهم نماید.

احداث بنا خلاف ضابطه به صورت پیشروی طولی: به این معناست که می توان در شصت درصد طول زمین احداث بنا نمود و الباقی می بایست به عنوان فضای آزاد باز باشد اعم از با پروانه یا بدون پروانه و عدم رعایت این امر در سطح شهر ها بنا به ضوابط مندرج تخلف محسوب می گردد که قابل بررسی در کمیسیون می باشد.

کمیسیون ماده ۹۹

همانطور که پیشتر اشاره شد، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مرجعیست جهت رسیدگی و تعیین تکلیف در خصوص تخلفات ساختمانی واقع در محدوده داخل فضای شهری لیکن برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی خارج از فضای شهری باید به کمیسیون ماده ۹۹ قانون شهرداری مراجعه نمود.

نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده ۹۹

هرگاه تأسیسات و بناهایی برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مندرج در پروانه ساخته شود به تقاضای مرجع صدور پروانه موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور و نماینده دادگستری و نماینده وزارت راه و شهرسازی مطرح می شود و پس از وصول پرونده به متقاضی اعلام می شود که ظرف ده روزتوضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از اتمام ده روز کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور دبیر کمیسیون ظرف یک ماه بررسی و اتخاذ تصمیم نماید.
رأی صادره در کمیسیون قطعی و غیر قابل اعتراض می باشد. در صورتیکه متقاضی نسبت به رأی صادره ادعای اجحاف داشته باشد تنها می تواند از طریق دیوان عدالت اداری اقدام  نماید.

مراحل و مدارک لازم جهت طرح پرونده در کمیسیون

مرحله اول

1. درخواست کتبی متقاضی
2. کپی شناسنامه کارت ملی متقاضی و یک برگ پوشه
3. کپی برابر اصل مدارک مالکانه (سند یا مبایعه نامه یا واگذارنامه) که به تایید شوراهای اسلامی (شهر بخش روستا) رسیده و فیش عوارض نقل و انتقال پرداخت و ضمیمه گردد.
4. نقشه کروکی زمین به طور دقیق و با تعیین حدود اربعه که به تایید نقشه بردار و شوراهای اسلامی شهر بخش یا روستا رسیده باشد.

مرحله دوم

• استعلام از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی توسط شهرداری بخشداری یا دهیاری
• در صورت مثبت بودن استعلام از بنیاد مسکن نقشه دقیق ساختمان و پارکینگ پس از تایید و مهر نظام مهندسی توسط مالک به شهرداری بخشداری یا دهیاری ارائه گردد.
• تایید و تکمیل فرم استحکام بنا توسط مهندس ناظر ساختمان
• بازدید کارشناس فنی شهرداری بخشداری یا دهیاری از ملک و بنا و ارائه گزارش کامل به شهرداری بخشداری یا دهیاری استعلام از محیط زیست و در صورت لزوم از ادارات دیگر

مرحله سوم

• تکمیل و جمع بندی پرونده توسط شهرداری بخشداری یا دهیاری و ارائه آن به بخشداری و شهرداری با نامه ممهور به مهر و امضای دهیار بخشداری و شهرداری
• طرح در جلسه کمیسیون اخذ رای، اجرای رأی، دریافت درباره قانونی، ارائه خدمات به متقاضی
• صدور رای
• واریز عوارض

 کمیسیون ماده ۱۲ قانون شهری

اساسا زمین ها و اراضی از لحاظ احیا بودن یا بدون کشت بودن و موات یا دایر بودن انواع خاصی دارند که هرکدام نیز تابع مقررات خاص خود می باشند.
تشخیص این امر یعنی نوع زمین و تقسیم آن به اراضی موات و بایر از اراضی دایر و همچنین عمران و احیاء اراضی به عهده کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری، مستقر در وزارت مسکن و شهرسازی است. مهمترین وظیفه این کمیسیون پاسخ به استعلامات ادارات دولتی در خصوص نوع زمین و صدور رأی با استفاده از مدارک موجود و بررسی دقیق نقشه های هوایی می باشد.
چنانچه نسبت به رأی کمیسیون اعتراضی وجود داشته باشد، شخص مدعی میبایست ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ ابلاغ و یا اعلام رای از ناحیه کمیسیون مربوطه در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض خود را بیان نماید.